4月起，多个城市阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限

福州、济宁、青岛等城市最近宣布了一项新的政策，从4月起将暂时取消首套住房商业性个人住房贷款利率的下限。

李宇嘉认为，广东省住房政策研究中心首席研究员，"不设下限"意味着可以突破差别化住房信贷政策的限制。对于最低首套房利率的规定，就是可以突破LPR-20.但具体还需视银行的情况而定。

1. 多个地区取消了首套房贷款利率的下限

福州从4月3日开始阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。根据该政策，福州市五城区的首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从原来的不低于25%调整为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从不低于35%调整为不低于30%。此外，住房套数认定标准仍按照原政策执行。这一政策的实施将为福州市的居民提供更低的购房首付比例，减轻他们的经济压力，促进房地产市场的发展。

4月1日起，青岛阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。本次调整适用于青岛市新发放首套住房商业性个人住房贷款，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限仍按现行规定执行。自4月1日(含)后完成房屋交易主管部门网签备案的借款人，可按新政策执行。

目前，最新一期5年期以上LPR为3.95%，按照此前最低减20个基点，首套房贷利率可达3.75%，此次多个城市将下限取消，利率下调的空间更大。

值得注意的是，多地的通知中均提到了后续评估期。以青岛为例，若后续评估期内青岛市新建商品住宅销售价格连续3个月同比、环比均上涨，则自下一季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

此前，石家庄和惠州两地上调首套房贷款利率，引起市场关注。业内人士表示，这两地首套房贷款利率调整主要是地方根据首套住房贷款利率政策动态调整机制的相关规定进行的自主调节。各地方根据当地房价变化对房贷利率进行调整。从大趋势上来看，多数城市房贷利率可能还是倾向于不变化或下调，尤其是当前房贷利率较高的城市，未来可能还存在进一步下调的空间。

贝壳研究院表示，截至3月底，百城整体首二套房贷利率均处于历史低位。

2房贷利率下调的空间有多大

这一轮的差别化信贷政策始于2022年。当年的5月15日，央行、银保监会印发的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》指出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR(贷款市场报价利率)减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

此后，政策进一步放宽。在阶段性调整差别化住房信贷政策的基础上，建立新发放首套住房商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

此外，对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

政策支持之下，地方自主调整房贷利率空间加大。此前，中国人民银行发布的报告显示，截至2023年9月末，在119个符合放宽首套房贷利率政策下限条件的城市中，有95个城市下调了首套房贷利率下限，24个城市取消了下限。

2024年以来，不少城市楼市仍处于底部，且房地产政策以宽松为主，对于需求层面刺激仍在继续，因此利率下限的阶段性取消成为地方挖掘住房需求的有力手段之一。

从理论层面，这些城市首套房贷利率下调的空间有多大?当前，5年期以上LPR为3.95%，按照此前最低减20个基点，首套房贷利率可以达到3.75%。也有不少城市放宽房贷利率下限，高则减去50个基点，诸如厦门首套房贷利率为3.45%。如今不少城市将下限取消，利率下调的空间更大。

根据贝壳研究院监测显示，2024年3月，百城首套主流房贷利率平均为3.59%、二套主流房贷利率平均为4.16%，均与上月持平。

3具体利率水平还需由银行确定

当然，政府出台引导性政策，具体是否下调、如何下调还要看当地的金融机构。

上述调整政策的不少城市也指出，各金融机构应按照市场化、法治化原则，结合本机构经营情况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。

李宇嘉指出，具体的利率水平会因城市、人群和银行的差异而有所不同。首先需要明确的是，按揭利率的定价是一个市场化商业化的行为，银行需要根据自身的资金成本、内部利润率要求、风险控制要求、各城市按揭贷款不良情况、未来按揭贷款所占的份额，以及房地产市场和风险的走势等因素来确定最终的利率水平。不同时间的银行资金成本不同，不同城市的房地产市场运行态势不同，房地产风险发生案例的数量不同，这些因素都影响了银行首套房的按揭贷款利率取消了下限，也导致了不同银行之间的利率差异。对于不同的人群，例如体制内、医院学校、高净值人群等贷款申请人，利率可能会更低一些。这是因为在贷款申请人的信用记录、收入水平、资产状况等方面，这些人群通常被认为是比较可靠的，因此银行会更愿意向这些人群提供贷款，从而导致了利率的差异。银行在定价按揭利率时需要综合考虑多个因素，以保证自身的利益和市场的稳定。同时，不同人群和不同城市的按揭贷款利率差异也反映了市场的需求和供给情况，为贷款申请人提供了更多的选择和机会。

另外，银行可以将最低利率与购买银行理财产品和存款相结合，不过需要指出的是，银行有权利自主决定维持、下调或阶段性取消这三个选项。