上海土拍市场热度飙升：三大“想不到”背后的逻辑

近两日，上海的土地拍卖市场异常火爆。动辄数十亿规模的成交额，报价环节更是轮番上演数十轮，场面热闹非凡。

实际上，自去年起，上海的住宅用地交易态势持续向好，其热度更是领跑全国。然而，最近进行的第五批土地拍卖，结果还是出乎了不少人的意料。

首先，浦东曹路区域的土地交易溢价率达到了近年来最高水平。

在浦东曹路地区，一场涉及4家房地产企业的争夺战持续了一个多小时。该争夺过程先是进行价格竞标，随后转向对高品质的追求，并最终进入第二轮的价格竞标。经过激烈角逐，该地块以41.7%的溢价率成交，创下上海近五年来溢价率的新高。

很多人震惊了，曹路都是外环了，为什么这么受欢迎啊?更何况，这块地还是组团出让，也就是说，它不是只卖一块纯宅地， 还搭配了一块公共服务用地，还有要造保障性租赁住房的要求。

市场好是一方面。周边新房购买力强、承接力好，房企的销售压力不大。

还有一方面的原因，往大了说，就是区域有精准规划和产业定位。曹路要承接张江和金桥的外溢效应，产城融合是它的发力点，加上曹路也认识到，打铁还需自身硬，本身就定位要打造教育、产业和生态结合的智慧新城，产业和人口导入的内生动力足。

这和本轮卖出的闵行颛桥那块地也像。颛桥地块这次热度也不低。它靠近大零号湾，又在闵行航空航天、人工智能、生物医药等新质生产力板块辐射范围内，所以也在打造区域内的产城融合社区。

可以看到，上海房地产市场的可持续动能，深度锚定在产业与空间的协同进化中。上海的产业定位，正在持续吸引高端人才集聚。这类群体对高品质住宅的需求，构成了楼市的“基本盘”。

为了让土地供应策略精准呼应产城融合逻辑，规划赋能在各区的宅地出让中被置于愈发重要的位置。

第二，金山今年首次供应溢价成交，溢价率9.78%。

这个数字，放在金山，的确让人刮目相看。这把上海宅地从市中心覆盖郊区的“溢价圈”，再向外推进了几十公里。

金山地块被争抢，第一个原因，是金山自身的蓄势爆发。这次出让的地块，是汇龙湖高品质生活社区板块的第一宗出让地块，容积率为1.25.房企可以规划打造低密度高品质住宅，优势突出。而且金山今年落地了丰田雷克萨斯的新能源项目，还有其他重要的科创项目，会给区域导入超过1.5万名高端人才，购买力不用担心。

如果我们把时间轴拉长，其实可以看到，像金山、奉贤、青浦等等外围区域，热度已经从零星散点升级为成片爆发。

大背景不能忽视，上海前端土地和后端楼市相互影响，已经是良性互动，提高了开发商和购房者预期。前不久，国家统计局公布的70城商品住宅价格数据也显示，上海以0.7%的环比涨幅成为唯一上涨的一线城市。

第三，杨浦东外滩地块在6家竞买人竞拍中，由保利发展摘得，楼板价每平方米9.55万元，再成板块新“地王”。

为什么说“再”，因为去年，也是保利发展，拿下了当时的杨浦滨江地王，楼板价不到9万元。

如果放到十年前，你能想到杨浦东外滩会有现在这样的热度吗?

在2016年黄浦江两岸45公里公共空间贯通前，杨浦滨江被称为“工业锈带”，大多数岸线“隔江不见江”，产业能级落后。此后一段时间，杨浦也释放了信号，想要认真考虑和打磨滨江一带的产业定位和规划编制，这也被外界认为“进度过慢”。

随着规划和基础设施逐步落地，各类产业已经在成长、孵化、起势、崛起，杨浦滨江如今已经成为又一个“明日之星”，受到包括地产商在内的各界看好。所以，杨浦滨江如今的土拍盛况何尝不是又一个“想不到”。

此类区域的转型实际上也向消费者传递了一个思考：我们不如深入研究规划，洞察城市发展脉络，从而优先考虑那些与城市发展规划相协调的区域，而非盲目跟风购房。

这周六，备受关注的上海第六批次拟出让的宅地清单终于揭晓。在这8块地块中，几乎每一块都是各区的心头好，堪称“掌上明珠”。例如，徐家汇商圈的核心地块、静安区的东斯文里地块，以及虹口的北外滩地块，都备受瞩目。这一批次的宅地品质之高，让许多人都用“炸场”、“王炸”来形容。预计在7月份的土拍中，又将是一场房企的狂欢盛宴。

你心中觉得哪一幅作品更有潜力?然而，不可否认的是，上海的土地方场似乎比气温更早地进入了炎热的“三伏”时期。