老破小淘金潮降温：租售比承压，投资者转向红利资产

90 后投资者范俊杰在长沙购入 14 套核心区老破小，年租金收入 21 万元，曾被视作提前退休的财富样板。如今受租售比下滑、各项隐性成本抬升影响，他不再新增房产投资，资金转向红利类收息资产，这也是一批老破小租赁投资者的共同转向。 此前这些低价小户型纸面年化收益可观，但实际运营中存在多重隐性损耗：空置期挤占收益、老旧房屋维修支出频繁、租客更替带来保洁、中介等费用。

同时老破小流动性偏弱，急需变现时往往要折价出售。范俊杰选择持有现有房源、不再加仓，他认为房产有实物安全感，但耗费精力、变现难;红利资产虽存在波动，胜在省心、分红稳定。 类似投资者还有不少。数据显示，租赁项目整体出租率尚可，但租客续约率偏低，行业从拼规模转向拼运营。目前重点城市老破小租金回报率看似可观，但出租本质属于服务行业，房东投入的时间精力是看不见的成本，不存在躺赚。 文章提示，房产租赁、红利资产各有利弊，均不能保证稳赚，投资前需要算清全部成本，理性决策，切忌盲目跟风。