探访上海苏州河畔“苏河美欣公寓”背后的城市更新逻辑

位于上海黄浦区西藏中路728号的“苏河美欣公寓”，窗外即是苏州河，直线600米可达人民广场，楼内配备健身房、会客厅、咖啡馆、艺术画廊等公共设施，每套租金在1万至4万元之间，堪称上海保障性租赁住房中的“天花板”级别。首批130余套房源近期已基本租罄。

该项目是上海“商改保”政策首批落地项目之一。近年来，上海持续推动商办楼宇更新，特别是去年7月发布全国首个商务楼宇更新专项新规——《关于推进上海商务楼宇更新提升的实施意见》，明确允许商办楼宇兼容租赁住房(含人才公寓)，即闲置低效的非居住存量房屋可通过改建转化为保障性租赁住房。

上海是全国商办楼宇存量最大的城市之一，推动低效商办楼宇改造为保租房，是破解存量资产闲置与住房供给短缺双重矛盾的关键举措。“商改保”政策加速了商办楼宇的转型步伐，自去年以来，上海涌现出一批由低效商办楼宇改造而成的保租房项目，市场反响如何?记者近日进行了走访。

走进“苏河美欣公寓”，高挑的大厅、宽敞的休憩区、贴心的前台管家，宛如步入星级酒店。项目共规划230套房源，涵盖50平方米一居室、60-80平方米一室一厅、80-90平方米两室两厅以及160-180平方米豪华两室露台等多种户型。每套均配备家具、中央空调、洗衣机、冰箱、微波炉、电视机等设施，中高区房间还可俯瞰苏州河美景。楼内提供管家服务、免费健身房、会客厅、休闲室及地下车库，高区还设有休闲画廊和行政酒廊，便于住户会客、休闲及举办小型活动。

“苏河美欣公寓”原为上海燃气办公地，2000年起作为美欣大厦写字楼对外招租，改造前空置率较高。2022年，申能能创与黄浦区金外滩集团合作启动改造，共同成立运营公司，将楼宇整体转换为保租房。项目于去年10月启用，首批130余套公寓基本租罄，住户租约多在一年以上，下一批房源已有不少人预约。

同样紧邻苏州河的保租房“供合家”位于恒丰路1号，同样实现了“一改就活”。在静安区房管局支持下，该项目由上海市供销合作总社在原商办基础上改建而成，去年7月投放市场，提供310套公寓，涵盖标准单间、一室一厅、两室一厅等多种房型。

据门店负责人介绍，“供合家”租金平均约5800元，作为上海首个享受“房补联动”政策的市级人才公寓，符合条件的住户还可享受每套2000元的额外减免，性价比突出。目前项目已入住70多家市级重点企业的300多位人才，入住率达97%。

位于闵行区浦锦街道的城方活力社区(江月路店)虽为前几年投放市场的项目，但在“商改保”政策支持下，去年成功发行全国首单“商改保”REITs——汇添富上海地产租赁住房REIT，在资本市场引发关注，项目本身也保持着极高的入住率。