2025年上海市第五批次宅地交易结束，总出让金额高达212.57亿元

近日，为期两天的2025年第五批次宅地交易圆满落幕，总出让金额达到了惊人的212.57亿元。回想起一个月前出让预告发布之时，市场气氛颇为紧张，不少业内人士都捏了一把汗。此次土拍无疑是上海今年以来规模最大的一次，共有6个区的6幅地块集中亮相。其中，金山新城等传统远郊地块以及宝山南大的“巨无霸”组合地块，它们能否经受住市场的“压力测试”，成为了关注的焦点。6月，作为一年中的中转节点，其微妙的时间地位使得上海土地市场的表现尤为关键，它不仅将影响未来住房供应的格局，也可能对房价预期产生深远的影响。

然而，市场的热度超出了预期。其中，三大“意外”现象尤为引人注目：浦东曹路地块以近年来的最高溢价率成交，远郊金山的土地溢价成功突围，而杨浦滨江区域则持续稳居热销板块之列。更令人关注的是，上海土地市场的溢价范围显著扩大。在中心城区持续保持高热度并创下“地王”纪录的基础上，外围区域的热度已从零星散点逐渐升级为成片爆发。可以说，上海土地市场仿佛比天气还要早一步，已经冲刺进入了“三伏天”的火热状态。

第五批次出让宅地分布在青浦、闵行、宝山、杨浦、金山和浦东，5幅溢价成交，1幅底价成交。浦东、杨浦与闵行的地块分别以41.7%、30.8%和12.9%的溢价率拍出，热度超过预期。“本次土拍共有17家企业参拍，从报名情况看，杨浦滨江、浦东曹路和闵行颛桥的热度最高。”中指研究院上海数据总经理张文静说。

令人意外的是浦东曹路地块。昨天上午的竞拍中，4家房企激烈抢夺曹路地块长达一个多小时，现场在进行67轮竞价后到达第一轮竞价上限，此时溢价率为40%，无一竞买房企放弃，全部进入竞高品质环节。在竞高品质环节中，安徽高速和联发互不相让，双双进入第二轮竞价。最终，联发以超高溢价率摘得地块，曹路地块也成为近年来上海溢价率最高的地块。

曹路地块为组团出让，由宅地和公共服务用地组成，宅地还配置了2%的保障性租赁住房。为何还能如此抢手?地块周边新房购买力强、市场承接力好自然是一方面，区域的精准规划和产业定位也在发挥作用。

曹路毗邻张江科学城，作为上海中城地带重点发展区域之一的“金海湾”现代城镇，已在开展城市设计国际方案征集工作。昨天出让的地块位于曹路科教园区，这里正在构建“教育+产业+生态”智慧新城。

经过40轮报价拍出的闵行颛桥地块，周边配套成熟，2.0的容积率为房企打造高品质产品留足了发挥空间。从发展定位看，颛桥正在打造区域内的产城融合社区，此次出让的地块紧邻大零号湾科技创新策源功能区等产业高地，又在闵行航空航天、人工智能、生物医药等新质生产力板块辐射范围内。此次的高品质住宅有望作为支撑科创人才生态的重要载体，成为区域吸引力的核心要素，也是产城融合发展的关键需求。

可见，上海房地产市场的可持续动能深度锚定在产业与空间的协同进化中。上海全力建设“五个中心”，持续吸引高端人才集聚。这类群体对高品质住宅的需求，构成了楼市的“基本盘”。为了让土地供应策略精准呼应产城融合逻辑，规划赋能在各区的宅地出让中被置于愈发重要的位置。

朱锋，第一太平戴维斯中国区策略顾问部的负责人，在接受记者采访时表示，今年上半年，上海的宅地出让主要集中在虹桥商务区、张江科学城、宝山南大、紫竹科技园区等关键的产业集聚片区，形成了组团式的出让模式。这一现象不仅体现了“以产业振兴城市、以城市发展推动产业”的深刻发展逻辑，也彰显了新质生产力在这一过程中的辐射和带动作用。这种精准的供地策略，与上海“五个中心”的战略布局以及重点产业廊道的规划紧密对接，有效推动了城市的持续发展。

这种“产业基地与住宅组团相结合”的土地出让模式，已经逐渐成为上海土地调控中的常态化手段之一。在当前规划强调空间重构的大背景下，金山、嘉定等远郊产业区正通过实施“适配性”宅地出让政策，加速人才的引进和集聚。与此同时，宝山南大等转型区域正依托TOD(以公共交通为导向的发展)模式，推动产业与城市的协同升级。预计在未来，大虹桥拓展区、张江科学城等战略区域也将涌现出更多产住融合的土地开发项目，进一步推动城市发展的多元化与均衡化。